Recuerde… No firme nada que no entienda

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Todo lo que se pone en una escritura es importante, tiene su por qué y su para qué.

El notario tiene el deber y el placer de informarle de todo lo que contiene la escritura y usted no entienda, pero además no le cobrará más por hacerlo; es un absurdo no preguntar todo lo que no se entienda, y comentar sus problemas y necesidades con el Notario, así este conocerá dichos problemas y necesidadesy podrá asesorarle mejor, e informarle según sus necesidades.

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Recuerde:

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– Las Notarías trabajan rápido, pero debe Ud tomarse su tiempo, las prisas no son buenas consejeras en temas importantes.

– Usted tiene derecho a elegir Notario, pero de nada sirve un derecho que no se ejerce (haga uso de él y no admita imposiciones).

– Sólo si habla con el Notario y le cuenta sus dudas e inquietudes será atendido como Ud se merece, no tenga reparos en preguntar, además es gratis.

La fe del notario de la capacidad de los otorgantes

locuraYa habíamos visto que Ley Orgánica del Notariado regulaba como uno de los pilares fundamentales de toda escritura la obligación del Notario de asegurarse de la identidad de los comparecientes y los medios a que éste debía acudir para ello, obligando ademas el Reglamento Notarial a consignar qué medio ha empleado para la identificación.

Pero además el notario es el encargado de garantizar, como elementos esenciales para la formalización de las escrituras públicas, entre otros, la capacidad de obrar y la libertad de consentimiento de los otorgantes.

Se trata de una labor en principio jurídica: el compareciente debe tener la capacidad legal exigida por la ley para cada negocio jurídico. Pero, una vez comprobado este presupuesto, el notario debe cerciorarse de que el otorgante tiene capacidad natural suficiente, es decir, que está en sus cabales y que comprende las consecuencias del acto.

Nos encontramos ante una actividad en la que los elementos de juicio con los que cuenta el notario autorizante son, sobre todo, el sentido común y la experiencia. Y en la que es decisivo tener presentes los efectos que el acto despliega o puede desplegar.

Obviamente, esta fe de capacidad no le dan la certeza al notario de si por ejemplo alguna de las partes se encuentra sometida a violencia o siendo amenazada para la celebración del contrato. Es decir, el notario no podrá determinar si hay alguna situación que vicie la voluntad de los comparecientes.

En el caso de que en algún momento, dentro de la evaluación que hace el notario, existiese alguna duda, por muy leve que sea, acerca de la capacidad de los otorgantes o de elementos que limiten la voluntad de los otorgantes, el notario debe abstenerse y no continuar con la formalización de el contrato o contratos (“Abstente, si la más leve duda opaca la transparencia de tu actuación.”)

Preguntas frecuentes a un notario: Viviendas e inmuebles

“¿Es necesario hacer antes de una compraventa un documento privado?”

En la compraventa de una vivienda no es obligatorio, pero es frecuente que, con carácter previo a la escritura pública, se firme un contrato privado entre vendedor y comprador. Habitualmente en el supuesto de que venda un promotor se firma en casi todos los casos, y entre particulares es también muy utilizado, sobre todo en las grandes ciudades, al objeto de asegurar la operación.

La Ley considera el documento privado como un modo perfectamente válido de formalizar un negocio, lo que significa que si firma un documento de esta clase, estará obligado legalmente a cumplir todo su contenido, deberá pasar por todos los pactos que contenga, siempre y cuando, claro está, no sean contrarios al ordenamiento jurídico. Por tanto, no podrá eximirse de su cumplimiento alegando que no le conviene lo que pactó en su momento, o que desconocía lo que firmaba.

De ahí la importancia de asesorarse convenientemente antes de formalizar un documento de esta naturaleza. El notario no interviene en la formalización de los mismos, pero antes de que lo firme le puede informar de su contenido y resolver todas aquellas dudas que pueda tener.

Un consejo que le dará cualquier notario es que no firme nada que no entienda suficientemente, o de lo que no esté plenamente convencido.

Aunque el documento privado es plenamente válido, no es suficiente para inscribir en el Registro de la Propiedad, ni tampoco para pedir una hipoteca al banco. Para ello es imprescindible contar con un documento de efectos muy superiores, que proporcione la seguridad suficiente exigida por el ordenamiento. Es la escritura pública notarial.

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Catastro y Registro de la propiedad

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En España coexisten dos sistemas de información sobre el territorio: el Registro de la Propiedad, de carácter estrictamente jurídico; y el Catastro, basado en la descripción estrictamente física del territorio y que se concreta en la denominada “cartografía catastral”. Se trata de instituciones de naturaleza y competencias diferenciadas que, sin
embargo, recaen sobre un mismo ámbito: la realidad inmobiliaria.

Esta dualidad hace que una misma finca tenga diferencias entre su descripción catastral y registral, lo que pone de manifiesto la necesidad de coordinar la información existente.  Es una asignatura pendiente desde hace muchos años que se ha intentado solucionar con varias reformas legislativas. Por ejemplo, en 1996 se introdujo la referencia catastral como elemento de identificación e intercambio de información. También se incorporó la certificación catastral descriptiva y gráfica como requisito indispensable para la inmatriculación de fincas en el Registro de la Propiedad.

En 2004 se estableció la colaboración del Catastro con el Registro de la Propiedad en el ejercicio de sus respectivas funciones y se facilitó que la cartografía catastral sirviera para la identificación de las fincas en el Registro de la Propiedad.

Desde entonces, el Registro remite datos de relevancia al Catastro pero todavía no es posible un intercambio bidireccional de información. Tampoco existe un procedimiento
de coordinación que permita la resolución de discrepancias entre el Registro y el Catastro en la descripción de los bienes inmuebles.

Ahora, la Ley de reforma de la Ley Hipotecaria y de la Ley del Catastro Inmobiliario pretende dar un paso definitivo para conseguir la inaplazable coordinación entre Catastro y Registro. Su objetivo es asegurar un fluido intercambio de datos permitiendo que el Registro tenga acceso a la cartografía catastral y viceversa.

Desde el punto de vista económico y de la seguridad jurídica, es esencial para el Registro determinar con exactitud la porción de terreno sobre la que proyecta sus efectos. Para el
Catastro es necesario reflejar en la cartografía todas las modificaciones registrales que se produzcan sobre las realidades físicas de las fincas mediante cualquier hecho, negocio o acto jurídico. Esto requiere procedimientos ágiles pero dotados de las suficientes garantías jurídicas para los posibles afectados, evitando cualquier situación de indefensión.

Con carácter general, se utilizará la cartografía del Catastro y, excepcionalmente, siempre que una ley lo prevea, se podrá presentar al Registro una representación gráfica georreferenciada alternativa y compatible, que se incorporará al Catastro.

La descripción catastral de los bienes inmuebles comprenderá sus
características físicas, económicas y jurídicas, entre las que se encontrarán: la localización y la referencia catastral, la superficie, el uso o destino, la clase de cultivo o aprovechamiento, la calidad de las construcciones, la representación gráfica, el valor catastral y el titular catastral, con su número de identificación fiscal o, en su caso, número
de identidad de extranjero. Cuando los inmuebles estén coordinados con el Registro de la Propiedad se incorporará dicha circunstancia junto con su código registral.

El texto legal define el procedimiento para la incorporación de la descripción gráfica de las fincas al Registro de la Propiedad. Esta descripción será obligatoria cuando haya cualquier operación de reordenación de los terrenos o de las fincas (segregaciones, divisiones, etcétera) y voluntaria en los demás casos (compraventas o constitución
de derechos).

La fiabilidad de la información dotará al mercado inmobiliario de mayor transparencia e incrementará la seguridad jurídica de las transmisiones. Esto evitará numerosos litigios, los costes económicos de todo contencioso y los costes indirectos derivados de las situaciones dependencia. A la vez, los ciudadanos gozarán de una mayor simplificación administrativa en sus relaciones con el Catastro y el Registro, ya que en muchos casos no será necesario volver a aportar información ya presentada sobre la descripción de los
inmuebles.

La reforma desjudicializa también los procedimientos de concordancia entre el Registro de la Propiedad y la realidad extrarregistral, sea esta física o jurídica, para así agilizar su tramitación y reducir costes. La ley define cuándo se entiende que existe concordancia entre la finca registral y la parcela catastral, y cuándo se alcanza dicha coordinación. Al mismo tiempo, establece las vías para dejar constancia registral y catastral de la coordinación alcanzada.

Concretamente, el artículo 198 describe que la concordancia se podrá realizar mediante los siguientes procedimientos: la inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca y su coordinación con el Catastro; el deslinde registral de la finca, la rectificación de su descripción; la inscripción de plantaciones, edificaciones, instalaciones y otras mejoras incorporadas a la finca; la inmatriculación de fincas que no estén inscritas a favor de persona alguna; las operaciones registrales sobre bienes de las Administraciones Públicas; la reanudación del tracto sucesivo interrumpido; la subsanación de la doble o múltiple inmatriculación; y la liberación registral de cargas o gravámenes extinguidos.

Los notarios y registradores de la propiedad serán los responsables de los expedientes de inmatriculación de fincas, la rectificación de superficie, la incorporación de bases gráficas, el deslinde, la reanudación de tracto, la duplicidad de inscripciones y la liberación de cargas. De esta forma se evitará su tramitación ante los tribunales, como hasta ahora sucedía con los conocidos expedientes de dominio para la inscripción de excesos de cabida y reanudación de tracto. En relación con este último procedimiento, si bien era posible su tramitación notarial, en la práctica su utilización era muy escasa por la
necesidad de aprobación judicial posterior. No obstante, se mantiene el principio de tutela judicial efectiva pues, en caso de oposición fundada de algún interesado, la controversia
será decidida en sede judicial.

Además, los notarios y registradores de la propiedad deberán remitir a la Dirección General del Catastro el contenido de los documentos autorizados o inscritos por ellos en los que se haga referencia a la adquisición o consolidación de la propiedad; y a la adquisición o constitución de los derechos de usufructo; superficie o de una concesión administrativa, ya se refieran a la totalidad del inmueble o a una cuota indivisa de este.

Asimismo, enviarán la información referida a la segregación, división, agregación o agrupación de bienes inmuebles, siempre que conste la referencia catastral de estos y exista correspondencia entre los inmuebles objeto de dichas actuaciones. La descripción que figura en el Catastro y que se aporte en el plano, representado sobre la cartografía catastral, permitirá identificar esas alteraciones.

Tres meses después de la publicación de la nueva ley, los municipios pondrán a disposición de los registradores un acceso mediante servicio de mapas web a todos los planes urbanísticos generales y de desarrollo, debidamente georreferenciados y metadatados, así como a sus modificaciones aprobadas definitivamente y en vigor.

Con esta reforma legal, España se equiparará a los demás países europeos que nos llevan la delantera en esta materia, pues la mayoría tienen unificados Catastro y Registro. Además, los países en los que estas entidades son independientes comparten la misma base gráfica de datos. Grecia y Portugal están acometiendo este proceso de unificación.

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(Fuente: Notariado)

CIRCE y el empresario individual

La creación de empresas por Internet (CIRCE) es un sistema que ofrece la posibilidad de realizar la creación de la figura de empresario individual (autónomo) por medios telemáticos. De esta forma se evitan desplazamientos y se produce un ahorro sustancial en tiempo y costes.

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Para crear una empresa por internet, el emprendedor por sí mismo o a través de los Puntos de Atención al Emprendedor (PAE) (la notaría de su elección, por ejemplo) deberá cumplimentar el Documento Único Electrónico (DUE). De esta manera el único desplazamiento a realizar es al PAE correspondiente, suponiendo que se decidiera escoger este sistema.

Una vez cumplimentado y enviado el DUE, es posible consultar, a través de Internet y previa autenticación, el estado del expediente. Además, el emprendedor, si lo desea, podrá recibir a través de su teléfono móvil mensajes comunicándole la finalización de los trámites más significativos.

Con el envío a través de internet del Documento Único Electrónico, se inicia la tramitación telemática. A partir de este momento el sistema de tramitación telemática (STT-CIRCE) envía a cada organismo interviniente en el proceso, vía Internet, la parte del DUE que le corresponde para realizar el trámite de su competencia.

Con este sistema puede realizar los siguientes trámites generales:

  • Trámites en la Seguridad Social

El DUE se envía a la Tesorería General de la Seguridad Social o al Instituto Social de la Marina (TGSS/ISM). Una vez recibido, estos organismos generan:

  • Los Códigos de Cuenta de Cotización
  • La afiliación del empresario y el alta del empresario en el Régimen Especial de Trabajadores Autónomos (RETA)
  • La afiliación y el alta de los trabajadores, si los hubiere.

La TGSS/ISM devuelve al STT-CIRCE los Códigos y números correspondientes.

Hay que señalar, que cuando se cumplimenta y se envía el DUE se realiza un pre-encuadramiento en el Régimen de Seguridad Social correspondiente en función de los datos introducidos, facilitando considerablemente la realización de los trámites que competen a la Tesorería General de la Seguridad Social y al Instituto Social de la Marina.

  • Comunicación del inicio de actividad a la Agencia Tributaria

En el momento en el que se envía el DUE, también se comunica el inicio de actividad del empresario individual a la Administración Tributaria competente, mediante el envío de la Declaración Censal.

Ademas, si se han proporcionado los datos necesarios cuando se ha cumplimentado el DUE, es posible realizar los siguientes trámites complementarios:

  • Inscripción de ficheros de carácter personal en la Agencia Española de protección de datos
  • Solicitud de reserva de Marca o Nombre Comercial en la Oficina Española de Patentes y Marcas
  • Solicitud de Licencias en el Ayuntamiento
  • Comunicación de los contratos de trabajo al Servicio Público de Empleo Estatal (SEPE)

Existen una serie de trámites necesarios para constituir la figura del Empresario individual que todavía no están cubiertos por CIRCE.

  • La comunicación de la apertura del Centro de Trabajo (trámite incluido en el procedimiento telemático únicamente en la Región de Murcia y la Comunidad de Madrid), en caso de tener contratados trabajadores.
  • La obtención y legalización del libro de visitas.
  • Inscripción, en su caso, en otros organismos oficiales y/o registros.

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Diferencia entre heredero y legatario

Cuando vamos a hacer testamento es importante tener en cuenta la diferencia entre instituir a alguien como heredero o como legatario, ¿qué diferencias hay entre el heredero y el legatario? ¿qué es mejor, nombrar un heredero o un legatario?

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El Codigo Civil dice en su art 660: “ Llámase heredero al que sucede e título universal y legatario al que sucede a título particular”

De esta forma, según esto, tendríamos que:

Heredero es aquel que al fallecimiento de una persona se coloca en la posición jurídica del causante, subrogándose en todos los derechos y obligaciones de este que no se extingan por su muerte. Por ejemplo se instituye heredero con frases como: “instituyo heredero a mis hijos por partes iguales”.

Es decir, será heredero la persona (o personas) que el testador designa para que le suceda en todos sus bienes y que lo sea expresamente con carácter de heredero. También lo será aquel que adquiere los bienes de la persona que fallece sin haber hecho testamento.

Sin embargo un legatario es un sucesor a título particular que solo adquiere objetos particulares, por ejemplo: “le dejo mi hijo pequeño el piso de la playa”.

Hay que tener muy presente las diferencias ente heredero y legatario:

  1. El heredero es sucesor a titulo universal, es decir en todos los derechos y obligaciones del causante; el legatario es sucesor a título particular, es decir en cosas o derecho concretos y determinados
  2. El heredero responde de las deudas del causante, salvo que acepte la herencia a beneficio de inventario. El legatario, NO.
  3. El heredero adquiere la posesión de los bienes de la herencia tras la aceptación y partición de la misma. El legatario adquiere automáticamente desde el fallecimiento del causante, sin perjuicio de la facultad de repudiarlo, pero debe pedir su entrega al heredero
  4. Consiguientemente el heredero tiene derecho a los frutos de los bienes de la herencia, intereses si se trata de dinero, desde que acepta ésta. El legatario tiene derecho a los frutos e intereses de la cosa legada desde el fallecimiento del causante.
  5. El legatario solo puede ser establecido en testamento. El heredero existe en la sucesión con o sin testamento.

(Fuente)